Oleh Modernland Cilejit • kategori Warisan

Bagaimana Cara Menjual Rumah Warisan

Menjual rumah warisan terkadang agak rumit karena biasanya ahli waris terdiri dari beberapa orang. Hal ini akan lebih mudah bila pewaris sudah meninggalkan surat warisan dan seluruh anggota keluarga terkait mengetahuinya.

Rumah warisan dari orang tua yang sudah berpulang bisa dijadikan simpanan berharga untuk keluarga, biasanya orang tua sudah menyiapkan rumah tersebut untuk anak anaknya bila sewaktu waktu mengalami kesulitan keuangan dan menjual rumah tersebut. Agar proses jual beli lancar dan tidak menimbulkan hal-hal yang tak diinginkan, ada beberapa hal yang perlu dilakukan terlebih dulu.

Pewaris atau Para Pewaris Mengetahui dan Menyetujui Bagiannya

Sebelum menjual rumah mungil diwilayah strategis yang merupakan warisan, ada baiknya seluruh penerima waris melakukan pertemuan untuk bermusyawarah. Persetujuan seluruh ahli waris adalah hal yang penting dan dapat melancarkan transaksi jual beli di kemudian hari. Bila semua sudah sepakat, maka rumah tersseut di tawarkan untuk di jual.

Setelah proses jual beli terjadi, kehadiran ahli waris pun masih sangat dibutuhkan. Tujuannya untuk mempermudah transaksi dengan melakukan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Bila dalam proses penandatanganan ada ahli waris yang berhalangan hadir maka bisa diwakilkan dengan syarat ada surat kuasa darinya.

Pemberian kuasa dan pembagian warisan sebaiknya dilakukan di depan notaris. Cara menjual rumah warisan satu ini sangat berguna untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan ketika transaksi jual beli telah selesai dilakukan. Misalnya, salah satu ahli waris tiba-tiba menuntut hak atas rumah tersebut.

Dua Dokumen Wajib Ini Saat Hendak Jual Tanah dan Rumah Waris

Ketika seseorang sudah dinyatakan meninggal dunia dan mewariskan rumah ke anggota keluarga, maka ada dua dokumen yang harus ada, yaitu:

Surat kematian yang ditindaklanjuti dengan akta kematian; dan
Surat keterangan waris atau penetapan pengadilan agama tentang siapa saja ahli warisnya.

Apabila warisannya berbentuk tanah dan pihak ahli waris ingin menjualnya, proses jual beli tanah dan dapat langsung dilakukan tanpa harus melakukan balik nama sertifikat. Meskipun demikian, ketika di Kantor Pertanahan, prosesnya akan didahului dengan proses balik nama ahli waris.

Rumah Real Estate Tipe RE 27/72

Luas Bangunan: 27 m²

Luas Tanah: 72 m²

Kamar Tidur 2

Kamar Mandi 1

Rp 347.515.052

Rumah Sederhana Tipe RS 27/72

Luas Bangunan: 27 m²

Luas Tanah: 72 m²

Kamar Tidur 2

Kamar Mandi 1

Rp 292.000.000

Surat Kematian

Harus disiapkan juga surat atau akta kematian dari mendiang orang tua yang mewariskan rumah tersebut. Hal ini bertujuan agar sang pembeli rumah mengetahui dengan pasti bahwa pemilik rumah warisan benar telah meninggal dan sudah diserahkan pada para ahli warisnya dan ahli waris nya memutuskan untuk menjual rumah tersebut.

Surat keterangan kematian yang resmi terdapat tanda tangan dan cap dari kantor dinas kependudukan dan catatan sipil setempat.

Surat Keterangan Waris

Surat Keterangan waris adalah surat yang menerangkan tentang siapa saja ahli waris dari seseorang yang sudah meninggal dunia. Surat Keterangan Waris ini ada yang dibuat secara bawah tangan dan ada juga yang dibuat di hadapan pejabat yang berwenang.

Dalam menentukan siapa saja ahli waris dari seorang Warga Negara Indonesia yang meninggal, negara kita menerapkan peraturan sebagai berikut:

Untuk WNI pribumi maka Surat Keterangan Waris dibuat dibawah tangan, ditandatangani oleh semua ahli waris, dengan disaksikan atau turut ditandatangani oleh 2 (dua) orang saksi dan diketahui dan dikuatkan oleh Lurah dan Camat.

Sedangkan untuk pembuatan Surat Keterangan Waris yang didahului oleh sengketa para ahli waris maka pembuatan SKW oleh pengadilan agama dalam bentuk Fatwa Waris. Pembuatan Surat Keterangan Waris secara bawah tangan tidak memerlukan pengecekan wasiat terlebih dahulu dan dalam Surat Keterangan Waris tersebut juga tidak mencantumkan besarnya bagian dari masing-masing ahli waris terhadap harta warisan.

Sedangkan di dalam fatwa waris dicantumkan bagian masing-masing ahli waris.

Untuk WNI keturunan Tinghoa dan Eropa, pembuatan Surat Keteragan Warisnya dilakukan oleh notaris dengan didahului pengecekan wasiat ke Pusat Daftar Wasiat di Kemenkumham.

Untuk WNI keturunan Timur Asing (Arab dan India), Surat Keterangan Waris untuk golongan ini dibuat di Balai Harta Peninggalan (BHP). Jika Surat Keterangan Waris akan dibuat untuk perkawinan campur antar WNI

Jika pembuatan Surat Keterangan Waris untuk warga negara yang berasal dari perkawinan campuran antara ketiga golongan tersebut diatas maka pembuatan Surat Keterangan Waris menurut pihak yang meninggal.

Misalnya Surat Keterangan Waris yang akan dibuat adalah untuk pernikahan WNI pribumi dengan WNI keturunan Tionghoa.

Jika yang meninggal adalah WNI pribumi, maka Surat Keterangan Warisnya dibuat di bawah tangan saja seperti pembuatan SKW pada penduduk pribumi biasa walaupun ahli warisnya ada yang WNI keturunan Tionghoa.

Tetapi apabila yang meninggal adalah WNI keturunan Tionghoa maka pembuatan Surat Keterangan Warisnya adalah di hadapan notaris dengan didahului pengecekan wasiat

Wajib Siapkan Dokumen Data Tanah

Selain surat kematian dan keterangan waris, pihak ahli waris juga wajib menyiapkan dokumen data tanah untuk melengkapi surat surat yang diperlukan untuk menjual rumah

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir, berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya); dan
Sertifikat tanah untuk pengecekan dan balik nama.

Kedua dokumen tersebut harus wajib ada dan selanjutnya lengkapi dengan:

Izin Mendirikan Bangunan (untuk diserahkan kepada pembeli setelah proses Akta Jual Beli selesai);
Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, air; dan
Surat Roya dari bank bersangkutan jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik).

Pajak dan Biaya lainnya Dalam Proses Jual Beli Rumah Warisan

Dalam jual beli rumah walaupun itu rumah warisan, ada beberpa pajak dan biaya yang musti dikeluarkan oleh penjual rumah ataupun pembeli rumah.

BPHTB waris 2020

BPHTB waris 2020 dan berikut ini contoh simulasi perhitungan BPHTB waris:

A dan B adalah kakak beradik yang mewarisi sebidang tanah beserta bangunan di atasnya yang terletak di daerahBSD, Jawa Barat seluas 100 m2.

NJOP daerah BSD di tahun 2019 adalah sebesar Rp12 juta per meter.

Artinya jika ditotal, harga rumah tersebut menurut NJOP adalah sebesar Rp1,2 miliar.

Pemerintah Kota Tangerang menetapkan NPOPTKP warisan sebesar Rp300 juta. Jadi, besaran BPHTB yang mesti dibayar A dan B adalah:

NJOP = Rp1.300.000.000

NPOP = Rp1.300.000.000 (sama dengan NJOP total)

NPOPTKP: Rp300.000.000 (Tangerang)

BPHTB waris= 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

5 % x (Rp1.300.000.000– Rp300.000.000) = Rp50.000.000

Pajak Penghasilan (PPH)

Sebagai pihak yang menjual atau memperoleh penghasilan dalam suatu perbuatan hukum maka ahli waris diwajibkan membayar PPH, sama seperti penjualan rumah pada umumnya.

Besarnya PPH yang harus dibayarkan:

5% x Harga Transaksi/NJOP (dipilih yang lebih besar)

Tetapi bila Omnibus Lau cipta kerja di berlakukan, ada kemungkinan PPH terhadap warisan akan di bebaskan. Berikut rincian yang dikecualikan dari PPh di UU Omnibus Law Cipta Kerja:

Bantuan atau sumbangan, termasuk zakat yang diterima oleh badan amil zakat
Harta hibahan yang diterima keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat
Warisan
Harta termasuk setoran tunai yang diterima sebagai pengganti saham atau penyertaan modal
Imbalan yang berkenaan dengan pekerjaan atau jasa
Pembayaran dari perusahaan asuransi karena kecelakaan, sakit, atau meninggalnya orang yang tertanggung
Dividen atau penghasilan lain
Iuran yang diterima atau diperoleh dana pensiun
Penghasilan dari modal yang ditanamkan oleh dana pensiun
Bagian laba atau sisa hasil usaha yang diterima
atau diperoleh anggota koperasi
Penghasilan yang diterima atau diperoleh perusahaan modal ventura berupa bagian laba dari badan pasangan usaha yang didirikan dan menjalankan usaha atau kegiatan di Indonesia
Beasiswa
Sisa lebih yang diterima badan atau lembaga nirlaba yang bergerak di bidang pendidikan
Bantuan yang dibayarkan oleh badan penyelenggara jaminan sosial kepada wajib pajak
Dana setoran BPIH dan penghasilan dari pengembangan keuangan haji, dan yang diterima BPKH
Sisa lebih yang diterima badan atau lembaga sosial dan keagamaan
Keuntungan karena pengalihan harta orang pribadi

BPHTB Pembeli

Besarnya BPHTB pembeli dihitung seperti proses jual beli biasa, yaitu:

5% (NJOP – NJOPTKP)

BPHTB Waris dan PPH akan dibebankan kepada ahli waris. Sedangkan BPHTB pembeli ditanggung oleh pembeli.

Biaya AJB

Sementara itu, biaya akta jual beli bisa (AJB) dipikul secara bersama-sama oleh penjual dan pembeli atau sesuai kesepakatan.

Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB.

Atau jika tak bisa hadir, perlu dilampirkan Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris.